Procedure om bezittingen te verkrijgen in Griekenland

Inwoners van de Europese Unie is het toegestaan om een woning in Griekenland te bezitten. Inwoners van buiten de EU kunnen bezittingen verkrijgen op een tweetal andere manieren, te weten: Inschrijven van een bedrijf in een EU land, waarin de woning zal worden opgenomen. Een tweede mogelijkheid is toestemming vragen via een advocaat aan het Ministerie van Defensie. Beide procedures zijn goed bekend bij Griekse advocaten.

Het kopen van een stuk grond, een woning of appartement in Griekenland is vergelijkbaar als in Nederland. Het is noodzakelijk om een advocaat in de hand te nemen om een aantal zaken uit te laten zoeken, zoals: rusten er geen schulden op het onroerend goed of is de verkoper wel de rechtmatige eigenaar van de woning? Voor het verkrijgen van bouwgrond, zal een notaris vaststellen hoeveel m2 er mag worden gebouwd.

Wanneer de prijs van een woning is overeengekomen en er wordt overgegaan tot de afwikkeling hiervan, dan wordt de volgende procedure door Brandsen & Straver, Griekenlandspecialist aanbevolen:

• Een voorcontract is voorbereid door Brandsen & Straver in samenwerking met haar Griekse partners. Dit voorcontract wordt getekend door de kopende en verkopende partij en verplicht beide partijen om op een vooraf afgesproken datum tegen de afgesproken prijs de koop af te ronden. In de tussentijd zal de advocaat van de koper moeten onderzoeken of er geen schulden op het pand rusten, en of aan alle belastingen is voldaan. In het geval van bouwgrond zal de advocaat van de koper moeten uitzoeken of bouwen wel is toegestaan. De periode tussen het tekenen van het voorcontract en het tekenen van het koopcontract is meestal 30 dagen. In sommige gevallen zal toestemming nodig zijn van de Griekse “Staatsbosbeheer” (Forestry Commission).
• Op het moment van tekenen van het voorcontract moet de koper een deposit van 10% van de koopsom storten op de rekening van de Griekse makelaar. Deze houdt dit depot in bewaring tot het moment van de overdracht. Indien de overdracht niet zal plaatsvinden, omdat de advocaat van de koper zijn goedkeuring niet kan geven, dan zal het depot terug worden gestort op de rekening van de koper. Indien de koper door andere redenen wil afzien van de koop, dan zal deze zijn depot kwijt zijn.
• De koper is zelf verantwoordelijk voor het zorgdragen van een advocaat. Brandsen & Straver kan in samenwerking met haar Griekse partners betrouwbare advocaten aanbevelen en voor u een afspraak regelen. De advocaat zal in samenwerking met de notaris zorgdragen voor de voorbereiding van het definitieve koopcontract. Het tekenen van het koopcontract zal plaatsvinden in het kantoor van de notaris.
• De overdrachtsbelasting zal niet worden geheven over de vraagprijs, maar over de waarde van het onroerend goed zoals deze bekend staat bij de belastingdienst (dit betekent meestal een lager bedrag).
• Bijkomende kosten boven op de vraagprijs waarmee u rekening moet houden:
  a) Overdrachtsbelasting: 7.21% over de eerste € 14.674,= en 9.2% over de rest van de waarde zoals deze door de belastingdienst is berekend.
  b) Notariskosten: 2,2 tot 2,5% van de waarde van het onroerend goed zoals deze door de belasting is vastgesteld.
  c) Advocaat: 1 tot 1,5% van de verkoopprijs (afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en de evt. extra werkzaamheden).
  d) Makelaar: 3% van de (ver-)koopprijs excl. 18% VAT of(19%BTW)
• Als de koop is volbracht, dan zal de notaris deze laten registreren in het landelijke register. Dit register houdt een kopie van het definitieve contract evenals de notaris.

Bouwen van een eigen woning
Buiten Corfustad en in sommige gebieden die onder het bewind van de stad vallen valt bouwgrond meestal in de volgende categorieën:

• Community plan: een woning kan vrij eenvoudig gebouwd worden op kleine kavels. Meestal is 60-70% van de kavel te bebouwen.
• Community zone: sommige dorpen geven toestemming om tot 500 meter buiten de dorpsgrenzen te bouwen volgens het community plan. In dit geval heb je 2000 m2 bouwgrond nodig om te mogen gaan bouwen, waarbij is toegestaan om 200 m2 overdekt vloeroppervlak te mogen bouwen.
• In the country: indien bouwgrond niet valt in de eerdere categorieën en de grond ligt niet aan een nationale weg, dan heb je 4000 m2 bouwgrond nodig om 200 m2 overdekt vloeroppervlak te mogen bebouwen.
• General: Er is altijd toestemming nodig van de Forestry Commission en de kavel moet toegang hebben van een bestaande weg. Gedetailleerde plannen moeten worden voorgelegd om toestemming te krijgen, om er zeker van te zijn dat het geplande gebouw in harmonie is met zijn omgeving en dat het veilig zal worden gebouwd. Kavels dicht bij zee vallen onder andere regels. Gekwalificeerde landmeters en architecten zijn bereid om hierin te adviseren en om alle formaliteiten te bespoedigen. Deze regels zijn zeer strikt en zijn nodig om te voorkomen dat de eilanden en kustgebieden vol worden gebouwd met lelijke gebouwen. Er gelden aparte regels voor commerciële projecten.

Water, elektriciteit en riolering
De meeste dorpen in Griekenland hebben hun eigen hoofdleiding. Daar vanuit kan vrij eenvoudig en goedkoop water worden afgenomen. In sommige delen van verschillende eilanden is het mogelijk om uw eigen bron te slaan. Sommige gebieden van Griekenland hebben hoofdriolering, maar meestal wordt gewerkt met onderhoudsvrije septic tanks. De kosten van het verkrijgen van elektriciteit hangt af van de afstand van waaruit de elektriciteit kan worden verkregen. Meestal kan dit worden geregeld binnen 2 maanden. Voordat u elektriciteit krijgt, verlangen de autoriteiten een certificaat waaruit blijkt dat de woning is gebouwd volgens de van tevoren aangegeven bouwvoorschriften.

Vergunningen
Wanneer u wilt gaan bouwen, dan heeft u een bouwvergunning nodig. De kosten van deze vergunning hangen af van de grootte van het huis. In dit bedrag zitten ook de kosten van de architect verwerkt i.v.m. de bouwplannen en -stappen.

Renovatie van oude woningen
Bij de aanschaf van een oude woning voor renovatie, is het van belang om van tevoren duidelijkheid en toestemming te krijgen voor de geplande werkzaamheden. Indien er niet aangebouwd gaat worden aan bestaande muren, en het dak is nog intact, dan is hiervoor meestal geen toestemming nodig.

De bovenstaande regels zijn als algemene leidraad bedoelt. Elke situatie kan anders worden beoordeeld.